fbpx

Останні новини

Аналіз ринку нерухомості на Харківщині

Який обсяг будівельного ринку Харкова? Яка потреба у новому житлі? Скільки будують житла харківські забудовники? Чи зростатиме будівництво у Харкові, якою буде ціна квадратного метра на будівельному ринку і що робити з «хрущовками»?

Експертна розмова з головою правління АТ «Трест Житлобуд-1» Олександром Харченком.

Яка сьогодні потреба харків’ян у новому житлі? На що орієнтуються забудовники, зводячи нові будинки? Можливо виходять з розповсюдженої практики, що в одній квартирі часто мешкає відразу кілька сімей? Чи існує така статистика взагалі?

Існує загальноприйнята норма потреби у житлі. Вона наближається до 1 квадратного метра на одну людину. Щоб дізнатись про потребу, слід перерахувати темпи будівництва на душу населення.

Якщо минулого року в Україні було побудовано близько 9 мільйонів квадратних метрів житла, то на одну людину припадає десь 0,22 квадратних метра або три-чотири квартири на 1000 людей.

У наших сусідів в Білорусі або у Казахстані темпи будівництва майже у тричі вищі – понад 0,7 квадратних метра на людину. А у країнах Західної Європи щороку на душу населення у середньому будується приблизно один квадратний метр житла. Втім навіть такий розрахунок не дає точної картини. Адже неможливо підрахувати точну кількість проданих та не проданих квартир у вже зведених новобудовах – це комерційна таємниця кожного забудовника і її немає у відкритому доступі. Потребу у житлі неможливо вирахувати і чергою на житло: хтось бере участь у пільгових житлових програмах, чимало людей не стають в чергу взагалі.

У Харкові потреба приблизно 1 мільйон  квадратних метрів, минулого року у Харкові здано лише 400 тисяч квадратних метрів нового житла, з них наш трест Житлобуд-1 збудував 314 тисяч квадратних метрів. Ми займаємо близько 70% харківського будівельного ринку.

Логічно запитати: якщо існує така велика потреба, чому забудовники не будують стільки житла, скільки потрібно?

Це головне для забудовників питання. Що потрібно аби будувати більше? По-перше, – іпотека, яка дасть людям можливість купувати нове житло. По- друге, зменшення собівартості будівництва. Зараз не йдеться про новобудови на Сумській. Таке житло в об’ємах будівництва становить не більше 10% і не робить погоди на ринку в цілому. Іпотека ж наразі нульова, її просто немає. Раніше мінімальна ставка була 13%, потім 16%. І це були високі відсотки, людина виплачувала практично дві квартири. На Заході іпотека на рівні – 1,5% – 2,7%. А у Японії за іпотеку ще й доплачує держава. Скажімо, квартира коштує 100 тисяч ієн, людина бере ці гроші і виплачує їх будівельникам. Щороку іпотечний борг зменшується на 1,5%. Тобто іпотеку в Японії ще й стимулюють. Але це вже зі сфери фантастики! В Україні необхідно досягти хоча б 5%. Це б дало величезний стрибок будівництву! Далі за рахунок збільшення обсягів можна було б здешевити вартість квадратного метру. Наш Трест знаходиться у сегменті найдешевшого житла  у Харкові і ми й надалі підтримуватимемо цю політику. Сьогодні ми  будуємо в усіх куточках міста, забудовуємо цілі мікрорайони на 1-2-3 тисячі сімей. Але сьогоднішній стан економічного розвитку і банківської системи не сприяють розвитку іпотечних програм.

Іпотека – це державні кошти. І це кошти, що повертаються, і знову виплачуються. Адже сплачується не лише тіло кредиту, але й відсотки! У програмах доступного житла держава компенсувала 30% вартості житла і протягом року за рахунок податків поверталося 29%. Протягом запланованого терміну гроші поверталися у казну. Але будівництво давало нові робочі місця, розвиток суміжних галузей.

Окрім обсягів будівництва, за рахунок яких ще чинників можна зменшувати вартість житла?

Необхідно, щоб виконувався закон про містобудівну діяльність. Згідно з ним будівельники мають зводити мережі лише у межах виділеного майданчика. А далі – мережі підводять ті підприємства, що ними володіють. Насправді ж усім цим займаються забудовники. Треба повернути до життя цю норму закону. Ми заощаджуємо ще на будматеріалах. Не на їхній якості, а на ціні – за рахунок великих обсягів закупівлі. Все, що я купую, у мене дешевше ніж у інших. Хоча купуємо одну й ту ж цеглину, одну сантехніку. Але якщо я забезпечую цілорічну завантаженість заводу, то я можу дещо впливати на ціну, можу поставити умову – на 20% дешевше ніж у інших. А ще ми інвестуємо у розвиток власного виробництва. Закуповуємо будівельну техніку, крани, самоскиди. Минулого року запрацював цех з виробництва металево-пластикової столярки потужністю 7 тисяч квадратних метрів на місяць, позаминулого року відкрили цех з виробництва сталевих дверей. Щороку ми створюємо 300 нових робочих місць, за три місяці цього року ми вже створили 100 нових робочих місць.

Чи зростає попит на купівлю нового житла?

Незважаючи на те, що пропозиція нового житла перевищує попит, запит на його купівлю зростає. Найбільшим попитом продовжує користуватися невелике за квадратами, але зручне житло.

Яка Ваша думка щодо «хрущовок», термін експлуатації яких вже закінчився?

У Харкові такого житла майже третина. Це досить багато. Воно застаріло і фізично, і морально. Кухні –  5 метрів, сидячі ванни, умивальник над ванною, вузькі коридори, прохідні кімнати. Це не житло. Колись давно воно свою місію виконало. Сьогодні потрібно його або зносити, або реконструювати. Але стосовно цього немає навіть закону. Проблема розглядається поки на рівні дискусії.

Зносити «хрущовки» економічно вигідно для будівельних компаній лише у разі, якщо ціна квадратного метра стартуватиме з 1,5 тисячі доларів. Тому подібну програму можна запускати лише у містах-мільйонниках, до того ж не в усіх районах міста.

Щодо реконструкції, то такий досвід у Харкові вже був. Він не виправдав себе, бо виявився нерентабельним. На проспекті Петра Григоренка (колишній проспект Жукова) у п’ятиповерхівці добудували мансарду, стіни утеплили та сучасно облицювали. І що? Кухня, як була маленькою, так і залишилася, стеля також не стала вища, і комунікації залишилися старими. Нічого не змінилося у середині кварталу. А коштів витратили стільки, що за тих часів можна було звести нову 9-поверхівку.

Чи буде дешевшати житло у новобудовах?

Дешевшати житло не буде. Принаймні, у Харкові. Харків знаходиться у найдешевшому сегменті серед усіх обласних центрів України. У Харкові вартість квадратного метру приблизно така, як у невеликих містах – Рівному та Луцьку. А якщо брати новобудови  у Києві, Одесі та Львові, цифри можна сміливо помножувати на два. Хоча умови проживання у Харкові, на мій погляд, зручніші і кращі!

Розмовляла: Наталія Меркулова